収益物件の情報に必ずといってよいほど表記されている「利回り」。利回りとは物件の投資額（購入額）に対してどれほどの収益があるかを測る尺度のことです。この利回りについてしっかりと理解していますか？単純に「年間収入÷購入金額＝利回り」ですが、実際には種類があるのです。

◆利回りは大きく分類すると表面利回りと、実質利回りの2種類

利回りと一言にしても実際には表面利回りと、実質利回りの2種に分類されます。表面利回りは先の計算式のように年間収入÷購入金額で表されます。そして、実質利回りとは年間収入から管理費や固定資産税などの諸経費を差し引き、物件の投資額（購入額）プラス購入時の諸経費を足したもの割った数字です。

物件を購入した後に「思ったより利益が少ない」とならないためにもしっかりと理解しておきましょう。

◆計算式をまとめると

表面利回り＝年間収入÷購入金額
実質利回り＝（年間収入－諸経費）÷（物件の投資額＋諸経費）

となります。例えば、物件の投資額（購入額）1,000万円、家賃8万円、管理費5千円、購入時諸経費200万円の物件の場合、

表面利回り＝家賃8万×12か月÷1000＝9.6％
実質利回り＝（家賃8万－管理費5千円×12か月）÷（1,000万円＋200万円）＝7.5％

と計算できます。表面利回りは収益を大まかに捉えるのにとても便利で、実質利回りはより細かく収益を見ることができます。ただし、この実質利回りについては諸経費に含まれる修繕費など予測しにくい部分があるため正確に算出することは難しいともいえます。あくまで目安として考えておいてください。

◆利回りだけでなく入居率も考慮しよう

利回りの高い物件を見つけたとしても、それは満室と想定した数値であることを忘れてはいけません。立地や、日当たり、バストイレが別など各種条件を考慮し物件の入居率をある程度想定したうえで利回りを考えることも大切です。

是非、住宅情報センターに一度ご相談ください。利益と返済のバランスを考えながら、各数値を細かく計算し、お客様の希望に合う物件を紹介いたします。