土地を売却したり相続したりする場面で、「地目（ちもく）」という専門用語に出会うことがあります。これは登記簿上で土地の利用目的を区分するもので、その種類によって建築の可否が左右されます。たとえば「田」や「畑」のままでは住宅や賃貸物件を建てることはできません。

もし現実の使い方と登記内容が合致していなければ、「地目変更登記」という手続きが必要です。不動産登記法第37条では、所有者が土地の利用形態を変えた場合、1か月以内に変更申請を行う義務があると定められています。これを怠ると過料を科されることもあります。

この記事では、地目の仕組みや変更が求められる典型的なケース、申請のステップ、費用の目安、揃えるべき書類までをわかりやすく整理しました。土地を有効に活用したい方や売却を考えている方にとって、正しい知識を持つことは非常に重要です。ぜひ参考にしてください。

地目の種類と役割・土地利用を左右する基本区分

土地は不動産登記法により、用途に応じて23の区分に仕分けられています。これは「その土地がどんな目的で使われているか」を示すもので、地目ごとに建築の可否や利用方法が異なります。

主な分類と特徴

細かくは23種類存在しますが、大きくまとめると以下の5つにグループ化できます。

宅地：住居や店舗、事務所などの建物が建つ土地

田・畑（農地）：農業利用の土地（水の使用有無で区別される）

山林・原野：樹木の育成を目的とする土地、または手を加えず自然のまま残された土地

道路・公園：一般通行や公園利用のために供される公共用地

雑種地：上記いずれの地目にも当てはまらない土地

このように、地目の違いは土地の性質や資産価値に直結します。特に農地や山林などを宅地化したい場合や売却を検討する場合には、事前に地目の確認と変更の要否を把握しておくことが欠かせません。

23種類の詳細な定義については、国税庁が公開している「土地の地目の判定」を参考にするとよいでしょう。

地目を確認する方法

自分の土地がどの区分で登記されているのかを知りたいとき、一般的には次の2つの方法で調べられます。

1. 登記事項証明書で確認する（登記簿に記載された地目）

土地の公式な地目は登記簿に明記されています。調べる手段としては以下があります。

法務局で取得
最寄りの法務局に申請し、登記事項証明書（旧・登記簿謄本）を発行してもらう。

オンラインで取得
法務省の「登記・供託オンライン申請システム」を利用すれば、PDF形式で登記情報を閲覧・取得できる。

なお、住宅ローン審査などで金融機関に提出するケースでは、オンラインPDFでは認められず、法務局が発行した正式な書面を求められることもありますので注意が必要です。

2. 固定資産税関連の通知書で確認する

自治体から毎年4月〜6月頃に送付される「固定資産税納税通知書」には、課税明細書や評価明細書が同封されています。ここにも土地の地目が記載されています。

もしこれらの資料を手元に保管していれば、法務局へ足を運ばなくても簡単に地目を確認できます。

農地に家を建てたいときのポイントと注意事項

土地の「地目」は、登記時点での利用状況を示すものです。宅地以外であっても、建築基準法の条件を満たせば家を建てられるケースはあります。たとえば畑や山林であっても、必要な手続きを踏めば住宅建設が可能です。

しかし、農地（田・畑）は特別な扱いを受けています。農地法によって農業を守る仕組みがあるため、相続した畑をそのまま宅地として使うことは認められません。住宅を建てたい場合は、農業委員会の許可を得る「農地転用」の手続きが不可欠です。

この申請は自治体によって審査基準が異なり、比較的容易に承認される場合もあれば、時間を要するケースもあります。スムーズに進めたいときは、行政書士など専門家の力を借りるのが安心です。

実際に石垣島では、海辺の畑をホテルやリゾート用地に切り替える事例が増えています。一方で、観光開発が進むにつれ、環境保全や景観保護の観点から規制が強化され、転用が難しくなることもあります。特に都市計画や農業振興地域に指定されている場所では、そもそも転用が認められない場合もあるため、事前の確認が欠かせません。

さらに、建築が完了したあとは、不動産登記法に基づき地目を「宅地」に変更する登記が義務づけられています。農地を住宅用や商業用に活用するには、①転用の可否を確認 → ②農地転用の許可取得 → ③建築後の地目変更登記 という流れを確実に押さえておきましょう。

地目変更とは？手続きの流れと注意すべき点

地目変更の基本

土地の使い道が変わった場合、登記簿に記載されている「地目」も現状に合わせて修正する必要があります。たとえば農地を宅地に切り替える場合などが典型です。不動産登記法では、利用形態が変わった日から1か月以内に申請を行わないと、過料を科される可能性があります。

変更が必要となる具体例

融資を受けるとき
金融機関から担保として提供する土地の地目変更を求められるケースがある。

売却する場合
実際の使途と登記簿の内容が異なると、契約や引き渡しがスムーズに進まない。

農地を処分するとき
そのままでは買い手が限られるため、宅地などに切り替えてから売る方が有利になる場合がある。

手続きの流れ
・必要書類を揃える（登記事項証明書・建築確認通知書など）
・法務局へ申請（窓口・郵送・オンラインいずれも可能）
・法務局による審査・現地確認
・登記完了（おおむね数週間、完了後に登記完了証が交付される）

手続きは個人でもできる？
単純なケースであれば本人が手続きすることも可能です。ただし、相続や分筆を伴うような複雑な案件では、土地家屋調査士など専門家に依頼する方が安心です。

まとめ

土地の「地目」は、その利用状況を示す大切な情報です。登記簿に記載された内容と実際の使い方が食い違っている場合には、必ず地目変更登記を行う必要があります。特に農地や山林を宅地や事業用地に転用する際には、関係法令に基づいた手続きを経ることが求められるため、事前の確認は欠かせません。

売却や相続、あるいは新たに土地を活用する計画がある場合には、まず地目の確認から始めましょう。手続きに不安がある方や進め方に迷う方は、どうぞ当社へお気軽にご相談ください。