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戸建ての寿命を長く伸ばすには?コスパの良いリフォーム方法について
日本では夢のマイホームとなると戸建てを新築したり、建売住居を購入したりすることが主流で、ここ石垣島も同様です。ですが、海外では中古物件をリフォームして使い続けるケースも多くなっています。この記事では、戸建ての寿命とはなにか、具体的な耐用年数や、戸建て物件の価値としての寿命などをご紹介します。
戸建ての建物には寿命がある
アパートやマンションをはじめ、戸建ての建物にも寿命があります。国土交通省によると、木造住宅の平均寿命は「フラット35基準(50~60年)劣化対策等級3(75〜90年)長期優良住宅認定済(100年超)」です。ただし、一般的には、木造住宅の場合では30年前後の寿命ともされています。
鉄骨構造は30〜60年ほど、鉄筋コンクリートなら40〜90年ほどとそれぞれ大きな開きが見られるものの、日頃のメンテナンスで戸建ての寿命を伸ばすことが可能です。
見た目や機能性も寿命がある
戸建ての寿命とは建物そのものの寿命を指しますが、すべての設備が一斉に寿命を迎えるわけではありません。基本的には、見た目や機能性などいくつかの箇所で経年劣化を迎えていきます。たとえば、「外壁が剥がれ落ちた」「ベランダなどのひび割れ」などです。
築5年〜10年もすると、見た目や機能性に劣化が見られるようになります。また、築15年以上経つと水まわり設備に不具合が生じやすいため、腐食を防ぐために設備のメンテナンスが必要です。
耐震性や構造的な寿命
特に木造住宅の戸建てにおいて、構造的な寿命から耐震性などに不安が生じるケースも多くなります。まったくメンテナンスをしていないと、築20年もすると耐震性に問題が生じてしまうでしょう。
古い物件では「耐震性に関する法改正」に対応できていないケースも多く、特に古い木造住宅にお住まいの場合は、一度専門家にチェックしてもらうのもポイントです。また、定期的なメンテナンスで破損した箇所を細かく修繕していても、最終的には構造上の問題から戸建てが寿命を迎えます。
代表的な例では、建物の基幹部分の劣化や、住民の高齢化に伴った階段・間取りなどのリフォームが必要になるケースです。根幹部分に問題を抱えてしまうとメンテナンスでは戸建ての寿命を防げないため、フルリフォームが必要になります。
戸建て寿命と法定耐用年数との違い
戸建ての寿命には「見た目・機能性・耐震性・構造的な問題」など主に設備面の劣化があげられますが、それらは法定耐用年数と異なります。耐用年数とは「減価償却資産の耐用年数」を表しており、税務上で定められた資産価値的な寿命を表す言葉です。
耐用年数では、「木造建築が22年」「鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋/で47年」と定められています。言い換えれば、見た目や機能性など戸建ての寿命を迎えていても、資産価値的な寿命は47年ほど残っているということ。
とはいえ、細かいメンテナンスなどを行わなければ、設備の経年劣化などから売買価格は大きく定価してしまいます。基本的には、数年に一度のメンテナンスが必要不可欠です。
メンテナンスで寿命は大きく変わる
建物としての寿命を長持ちさせるべく、石垣島を含む沖縄全域では台風が多いため、安全性を求めて鉄筋コンクリート造(RC造)を選ばれる方が一般的です。
とはいえ、まったく手入れをせずに耐用年数をすぎると、建物としては完全改築が必要なレベルになるおそれも。「沖縄はRC造なら大丈夫!」という認識ではなく、数年に一度は細かい修繕を挟む必要があります。
戸建てが寿命を迎えたらリフォームがベスト?
外壁や水まわり設備など、内外装を定期的に修繕しても、根本的な戸建ての寿命を伸ばすことはできません。築数十年が経過すると、結果的にフルリフォームが求められます。
細かい部分を修繕するよりも、全体のリフォームの方がかかる費用を安く抑えられるケースもあります。その際、築浅物件にも関わらず間取りの変更を伴ったフルリフォームなら、中古物件を購入してリフォームすることをおすすめします。
築浅物件のフルリフォームをするよりも、中古物件の購入・リフォームなら全体のコストパフォーマンスが優れる点がメリットです。
中古住宅の購入・リフォームは海外だと主流
日本では「新築物件の購入」が主流となっていますが、海外では寿命を迎えた戸建てなど、古いものをリフォームして再利用するケースが多くなっています。たとえば、アメリカでは80%に近い人数が中古物件を選択しており、住居としているのが現状です。
助成金を受けられることも
中古物件の市場が海外に比べて活発ではないため、日本政府がリフォームに限定していくつかの助成金を出しています。
人によっては数百万規模の助成金や税金控除などを得られるため、比較的新し目の物件を購入したり、リフォームしたりするよりも、戸建ての中古物件をリフォームしたほうが全体的なコストを抑えられるケースも。
「現在の戸建てが寿命を迎える」という場合は、売却したのちにめぼしい中古物件を購入&リフォームしてみるのもポイントです。総合的にコストパフォーマンスに優れた物件を手に入れられるほか、助成金も受けられるため、現在の建物をリフォームするよりも総合的に安上がりになる可能性があります。
戸建てが寿命を迎える前にリフォームしよう
国土交通省によると、木造住宅の平均寿命は「フラット35基準(50〜60年)劣化対策等級3(75〜90年)長期優良住宅認定済(100年超)」です。鉄骨構造は30〜60年ほど、鉄筋コンクリートなら40〜90年ほどとなっていますが、いずれもあくまで目安に過ぎず、劣化具合によっては戸建ての寿命はより早くなります。
もし建物自体が寿命を迎えつつあると感じたときは、細かいリフォームをするよりも中古物件に買い替えてみるのもポイントです。助成金等を受けられるため、結果的にコストを安上がりに抑えられる可能性があります。
リフォームを前提とした中古物件をお探しであれば、是非とも住宅情報センターまでお問い合わせください。