近年では新規事業の出店が相次ぎ、「テナント不足」とまで言われるようになりました。お客様にとって都合の良い物件を紹介したいものの、テナント自体が少ないのが現状です。店舗を構える新しい選択肢の「居抜き物件」をご紹介します。

飲食店などの実店舗を出すとき、出店向きのテナントの借り入れや設備の購入などさまざまな出費が必要です。「居抜き物件」なら厨房設備や家具などが残っているため、出店までの期間やコストを削減できます。

この記事では、居抜き物件とはなにか、居抜き物件の契約費用やメリット・デメリットについてご紹介します。

居抜き物件とは

居抜き物件とは、以前のテナント所有者が各設備を残していった物件のことです。造作や設備、什器等がついたままのほか、過去に店舗運用されていることから、内装面も必要なスペックが揃っている特長を持ちます。

通常では設備等が一切ない建物だけの状態が多く、それらは「スケルトン物件」とも呼ばれます。

居抜き物件によって実際の内装はさまざまですが、スケルトン物件に比べて設備や家具をそのまま利用できるため、初期コストを大幅に抑えられるほか、開店・開業をスピーディに行える点がメリットです。

権利・契約がすこし複雑になることも

通常の場合、借主が退去する場合は貸主へ物件を返却する際に設備などを撤去するケースが多いです。しかし、貸主側の許諾を得られれば、居抜き物件として設備を残したまま退去できます。

この際、「すべての権限が貸主側に移り、新しい借主がその設備をすべて利用できる」と考えてしまいがちですが、それは間違いです。厳密には、設備がリース品だったり、設備のみが別事業者の所有物だったりと、複雑な権利関係になってしまうケースもあります。

もちろん、実際の権利関係は居抜き物件によって異なるものの、通常のスケルトン物件に比べると、権利・契約関連がすこし複雑になる場合が少なくないようです。居抜き物件との契約を考えている場合は、残っている設備の契約がどこに残っているのか、無料で設備を利用できるのか、しっかり確認することをおすすめします。

居抜き物件の契約にかかる費用目安

スケルトン物件とは違って、居抜き物件は造作や設備、什器等が残された状態であるため、通常よりも開業に必要な初期費用を抑えられる点がメリットです。

その一方で、賃貸契約では設備の利用権利も含めた追加契約が必要になります。一般的に、賃貸契約時は家賃3～6ヶ月分の保証金が必要です。加えて、契約内容に応じて敷金などの追加費用がかかります。

居抜き物件なら設備の購入費を抑えられるものの、賃貸契約時はまとまった資金が必要となるため注意が必要です。

居抜き物件を利用するメリット・デメリット

居抜き物件のもっとも大きな特徴は、さまざまな設備がそのまま残っている点です。配管・配線もそのまま残っている物件も多く、テナントの開店をスピーディにできる点がメリットです。

退去者からしても、撤去工事等の手続きをしなくてすむため、解体費用を抑えられるメリットがあります。

とはいえ、そんな居抜き物件だからこそ、いくつかのメリット・デメリットがあるのも事実です。

居抜き物件を利用するメリット

スケルトン物件とは違って、居抜き物件には「貸主」「前借主」「現借主」の三者三様にメリットがあります。居抜き物件は人気を集めており、貸主は新しい借主を見つけやすくなります。また、前借主は退去時に撤去工事等を行わずに済むため、退去費用を抑えやすい点がメリットです。

現借主も初期費用を抑えつつさまざまな設備を揃えられるため、スムーズに投資回収を行いやすくなります。居抜き物件なら店舗開店までの期間も短縮できるため、スピーディに開店・開業をできるのもメリットです。

居抜き物件を利用するデメリット

居抜き物件は「前借主」と「現借主」が同業種である必要があります。

居抜き物件のメリットは前借主から設備を引き継げることですが、前業種と違う業者が居抜き物件を借り入れた場合、ある程度は流用ができても一部が邪魔になったり、そもそも利用できなかったりします。なかには、解体工事費が追加で必要になってしまう可能性も。

また、一部の設備が古いなどのデメリットも居抜き物件で見かけられるトラブルのひとつです。居抜き物件の契約を進める場合は、導入済みの設備に問題はなさそうか事前確認が重要になります。

居抜き物件探しでチェックすべきポイント

居抜き物件を探すときは、「立地条件＋内装＋設備」の3つのポイントをチェックする必要があります。通常のスケルトン物件とは違って見るべきポイントが増えるため、確認漏れがないよう注意しなければなりません。

居抜き物件探しでチェックすべき代表的なポイントをご紹介します。

設備が劣化していないか

居抜き物件のメリットは造作や設備、什器等など内装面が整っている点です。しかし、長く運営に使われていたなどの影響から、新しく借り入れるときに設備が劣化している可能性があります。開店後に設備トラブルが起きてしまうと、出鼻をくじかれてしまいます。

また、「新型機材を導入したほうが作業効率は圧倒的によい」などのジレンマもあるため、既存機材が流用できそうか、そのまま利用しても問題なさそうかチェックしておきましょう。

なぜ前借主が退去したのか

居抜き物件を借りるときは、なぜ前借主が退去したのかチェックするのもポイントです。立地条件が合わなかったのか、前借主の事業が周辺地域とマッチしなかったのか、なにかのトラブルで退去をしたのか、さまざまな事情が存在します。

言い換えれば、居抜き物件なら自分の商売に適した土地か否かをある程度把握することが可能です。弊社で取り扱う居抜き物件のなかには、なぜ売却に至ったか事情をお聞きしている場合もあるため、賃貸契約をお考えのお客様に向けて前借主の退去理由等をお教えできる場合もございます。

なかには、「事業規模を拡大するため移転」といったポジティブな理由もあるため、前の借主が退去した理由を参考に居抜き物件を契約するかどうか判断するのをおすすめします。

テナントにお客の悪いイメージが根付いていないか

同業種の前借主が、そのテナントに悪いイメージを与えているかもしれない点に注意が必要です。外見や内装が似通っていると、店舗への印象が良くも悪くも定着したままになってしまいます。

そのため、周辺の客に与えるイメージを払拭するためにも、店舗の外装やサービスでオリジナリティを伝える必要があります。

居抜き物件のメリットをうまく活用して事業を成功させよう

前借主が設備や什器、内装などをそのまま残した「居抜き物件」は、設備の導入費など初期費用を大きく抑えられます。工事も短期間で行えるため開業もスピーディに行えるなど、コストを抑える以外にもメリットがもりだくさんです。

また、「前借主がなぜ退去したのか」といった情報を入手できれば、事業計画の参考にもできるかもしれません。居抜きでのテナント探しは、ぜひ弊社スタッフまでお気軽にご相談ください。