「不動産を購入すれば相続税対策になる」と聞いたことがある人も多いでしょう。結論から言うと、不動産を購入すれば法的に認められた手順で相続税を節税できます。

とはいえ、やみくもに相続税対策で不動産を購入するのはおすすめできません。実際に行動を起こすときは、弊社や税理士などのプロと相談してから購入するのをおすすめします。

この記事では、不動産購入が相続税対策になる理由と仕組みについて解説します。実際に相続税対策をするときの注意点についても解説しますので、あわせてご参照ください。

不動産購入が相続税対策に繋がる理由と仕組み

不動産購入がなぜ相続税対策になるのか、その仕組みはとても単純です。持っている現金をそのまま不動産に換え、人に貸し出すなどの手順を経ると資産評価が下がるため、現金をそのまま所有しているよりも相続税評価額を抑えられるようになります。

ここでは、不動産購入が相続税対策に繋がる理由と仕組みについて解説します。

現金よりも不動産の方が相続税評価額が低い

相続遺産は、土地や建物が時価よりも安く評価されます。一般的に7~8割ほど時価より安くなるのがポイントです。たとえば、10億円分の土地を購入し、その土地が10億円の価値を維持していたとしても、相続税としての評価額は7~8億円とされます。

一方で、現金そのままだと10億円がまるごと課税対象です。不動産は現金よりも相続税評価額が低いため、資産価値が同等でも、不動産を通すだけで節税対策に繋がるのです。

不動産を人へ貸すとさらに評価額が低くなる

不動産を経由して相続すれば相続税評価額を引き下げられますが、加えて、不動産だからこそできる相続税評価額の引き下げがあります。それは、不動産を賃貸物件として他人へ貸し出す方法です。

借地借家法が適応される形式で不動産を貸し出せば、住居者の権利が強く守られ、不動産を自由に扱えなくなります。これは言い換えれば、所有者の自由資産が動かせなくなるため、相続税評価額を更に引き下げられます。

アパートやマンションを購入して、家賃収入が得られる状態で相続すれば、現金よりも支払う税金を抑えつつ資産を相続することが可能です。

さまざまな制度の活用で節税に繋がる場合も

不動産にはさまざまな制度があり、それらを活用することで相続税の節税に繋がる場合があります。たとえば、先述したアパート・マンションの活用をすると、小規模宅地等の特例を受けられる可能性があります。

一定の条件を満たすと相続税評価額が下がるため、相続対策としても注目を集めている特例です。また、特定条件を満たした夫婦間で生前贈与を行う際、一定の条件を満たす居住用不動産の生前贈与に対し、最大で2,000万円の控除も受けられます。

ほかに、金融機関からの借り入れで不動産を購入する手段も。借り入れ金はマイナス計上されるため、借入金の返済が進んでいても、相続税評価額を大幅に引き下げられる可能性があります。

不動産が節税対策に繋がる理由は、現金よりも評価額が低くなるほか、さまざまな特例の活用によって控除や節税ができる点があげられるでしょう。

不動産購入で相続税対策をするときの注意点

不動産を購入すれば相続税を節税できる一方で、やみくもに不動産を購入してしまうのはおすすめできません。場合によっては大きな損失やトラブルを生んでしまう可能性もあるため、注意する必要があります。

ここでは、不動産購入で相続税対策をするときの注意点について解説します。

不動産購入にはそれなりの資金が必要

不動産購入には、そもそもの資産が必要です。借り入れを行うことであえて相続税評価額を引き下げることもできますが、借入金の返済が滞ってしまっては元も子もありません。

また、実際に相続税を支払うのは相続人です。不動産等を通して資産の相続税を引き下げられるとはいえ、無理に不動産購入を実行してしまうと、肝心の相続が難しくなってしまう場合があります。

相続税対策のために不動産を購入するときは、手元にまとまった資金があるのか、相続先がどのように引き継ぐのかもしっかりと考慮する必要があります。

相続までの経営で失敗する恐れも

先述した通り借り入れによって相続税評価額を引き下げられるほか、賃貸運営で収益をあげることにより、現金よりも不動産購入は価値を生み出しやすくなっています。一方で、不動産を購入した後に土地や家賃収入が思ったよりも手に入れられないケースがあるのも事実です。

マンションなどの不動産購入&経営によって人生設計を考えている場合はもちろん、相続のために無理して不動産を購入するときは、経営面についてもしっかりと熟慮しましょう。節税だけに着目すると、場合によっては収益をあげられず、逆に大きな損失を生み出してしまうかもしれません。

相続周りでトラブルが起きる可能性がある

複数の不動産を用意して相続税を節税することを考えている場合は問題ありませんが、特に大きな物件を取り扱うときは注意が必要です。不動産の相続は、相続者同士の争いを招いてしまう可能性があります。

節税対策だけを注視して不動産を購入すると、家族のためにした行動が、逆に家族間の不和を招いてしまうかもしれません。相続争いを避けるためにも、平等な資産分配を行ったり、予め遺言書を用意したり。遺産相続だけでなく生前贈与についても考慮してみるなど、さまざまな手段を講じるのをおすすめします。

不動産購入の相続税対策は法的に認められた方法

現金を10億円そのままで相続するよりも、一度不動産購入を挟むだけで相続税を引き下げられます。不動産の評価額が低くなり、結果として相続税が節税できるのも、法的に認められた手段です。

その際は、借り入れや特例などさまざまな手段を取り入れることで、より相続税を節税することができます。とはいえ、無理な不動産購入や行き過ぎた節税対策はトラブルを招いてしまう可能性もあるためご注意ください。

弊社では、資産運用をお考えのオーナー様に向けて最高のパートナーでいられるようにさまざまなサポートを行っています。不動産活用の節税対策についてご興味をお持ちの方は、ぜひ一度弊社スタッフまでお声がけください。