近年では、戸建てをリフォームして新しく賃貸経営を考える人が増えつつあります。しかし、単にリフォームをしても入居者が入らなければ賃貸経営に失敗してしまうのは避けられないのも事実です。

この記事では、賃貸経営のために戸建てリフォームを考えている人へ向けて、人気を集めている理由や予算目安、リフォーム前のポイントについて解説します。

1.リフォームした戸建ての賃貸経営が人気を集めている理由

近年では、リフォームした戸建てで賃貸経営をする手法が人気を集めています。空き家問題などが顕著になってきた影響から、中古住宅を再利用するリフォーム等に補助金が出ているケースもあり、魅力的な物件をお得に入手できる要素も背景のひとつです。

とはいえ、リフォームした戸建てによる賃貸経営にはほかにもメリットがあります。ここでは、人気を集めているそれぞれの理由を解説します。

1-1.リフォームで新築に近づければ初期費用が少ない

何よりも大きなメリットが、戸建てのリフォームは賃貸経営のために物件を新築するよりもコストを抑えられる点です。初期費用を抑えられるため総合的な利益が大きくなり、早い段階から黒字化しやすくなります。

また、たとえ中古物件でも適切なリフォームを行うと、新築同様の価値を得られるのもひとつのポイント。人によっては賃貸経営のために中古戸建を購入し、リフォームしてから新しく売り出すといった手法で初期費用を抑えて収益を上げている人もいます。

1-2.入居者が住み続けてくれる可能性が高い

アパート等の賃貸経営に比べて、リフォームして新築のようになった戸建ては入居者が住み続けてくれる可能性が高くなります。リフォームにより物件の魅力が引き出されるため、入居者の満足度が高まり、理想的な住環境が整いやすいのも特徴です。

加えて、戸建ての入居者はファミリー層が多くなっているのもポイントです。子どもの学校など、生活を送るうちに、いつのまにか地元となって根強く残るケースも少なくありません。

空き家状態が少なくなるため、賃貸経営においてコンスタントに安定した収益が期待できるのがメリットです。

1-3.入居者が買い取ってくれるケースがある

賃貸経営のためにリフォームした戸建てを気に入って、入居者がそのまま買い取りをしてくれる可能性があります。リフォーム済みの物件で長期間暮らした結果、建物や土地に愛着が湧き、そのまま購入してくれるケースも少なくありません。

賃貸経営では何らかのトラブルがあったとき、補修作業などのコストがかかってしまいます。一方で、買い取りをしてもらえれば一定の金額を入手できるだけでなく、定期的な管理・修繕費の負担から解放されるのもメリットのひとつ。より柔軟な賃貸経営プランが立てやすくなるといえるでしょう。

2.賃貸経営のために戸建てリフォームをするときの予算目安

賃貸経営のために戸建てをリフォームするときは、収益性を踏まえて適切なリフォーム費用を算出しなければなりません。おおよその目安として、一般的に賃貸向けに戸建てをリフォームするときは「家賃相場3年分」がかけるべきコストの相場だとされています。

たとえば、家賃収入「60,000円」を想定していた場合、戸建てのリフォームにかけるべき費用は以下のとおりです。

家賃60,000円 × 12ヵ月 × 3年 = 2,160,000円

つまり、家賃収入60,000円の戸建てをリフォームするときは、約210万円が必要な計算です。とはいえ、あくまで費用は目安に過ぎません。よりリフォームに力を入れて魅力を高めれば、訴求力が高まり設定家賃を高められるケースも。

基本的には、入居者がどのようなモノを求めているかを踏まえて、適切な家賃設定とリフォームコストを算出するのがベストだといえます。

3.賃貸経営のために戸建てをリフォームするときのポイント

賃貸経営のために戸建てをリフォームするときは、いくつかの点に注意する必要があります。ただ無鉄砲に戸建てをリフォームしても、入居者が集まるかどうかは分からないのも事実です。

そのため、コストを掛けてリフォームする前に、賃貸経営に適しているのかどうかを把握しなければなりません。ここでは、賃貸経営のために戸建てをリフォームするときのポイントについて解説します。

地域に需要があるか下調べする

戸建てのリフォームに着手する前に、地域に賃貸経営をする需要があるか下調べする必要があります。なぜなら、戸建ての需要が高い地域では入居者が見つかりやすく、空き家リスクを避けて安定した賃貸経営を実現できるからです。

たとえば、「商業施設の充実」「交通網が便利」「子どもの学校等が近い」といった需要を満たせば、ファミリー層にも訴求しやすくなり、一軒家の入居者が見つかりやすくなります。

移住者の場合、石垣島もそうですが沖縄県全体で言えることは、「海が見える」「海に近い」も大きなポイントとなります。

そのような戸建てをリフォームすれば物件価値を高められるため、さらなる家賃収入を得ることも可能です。リフォーム前に地域に需要があるのかしっかりと下調べしておきましょう。

入居者のニーズを把握する

戸建てをリフォームする前に、想定入居者とそのニーズを把握する必要があります。ニーズに合わないリフォームを強引に取り入れてしまうと、経営者からは魅力的に思えても、肝心の入居者が集まらない可能性があります。

たとえば、若い世代向け物件ではオープンなキッチンやウォークインクローゼットなども人気です。賃貸経営にはターゲット層のニーズを把握することが必要不可欠ですので、戸建てのリフォームへ着手する前にどのような改修をすべきか調べておくことをおすすめします。

家賃設定は周囲の3LDKタイプを参考に

賃貸経営では、適切な家賃設定が成功の鍵です。一般的に、家賃は周囲の3LDK物件を参考にするケースが多くなっています。それにリフォームの価値を加えて、家賃相場を算出するのがベストです。

たとえば、周囲の築20年3LDK物件が家賃8万円なら、新築同然のリフォーム物件として家賃をそれよりも高く設定するなども選択肢にあがります。

賃貸経営のために戸建てリフォームを検討するなら弊社へご相談を

近年では、戸建てをリフォームして賃貸経営を考えている人が増えつつあります。空き家問題の解決や補助金制度などの背景もあり、一から建設するよりも初期費用を抑えて賃貸経営を実現できると評価する方も。

とはいえ、実際に賃貸経営をするうえでは「入居者のニーズを把握」「土地などの価値を算出」といった下調べが欠かせません。

「家賃設定などがうまくわからない」
「ニーズを満たしたリフォームとは何かが知りたい」

上記のような悩みをお抱えの方は、ぜひお気軽に弊社スタッフまでご相談ください。賃貸経営のプロが物件の立地を含め、人気の間取りや、賃貸経営のいろはについて解説させていただきます。