近年ではイチから不動産投資に取り組みはじめる人も少なくありません。しかし、「なんとなく」で不動産投資を始めてしまうと、思ったよりも収益をあげられず大きな損失を抱えてしまう可能性も。

そのため、不動産投資を始める前にまずは初心者向けの基礎知識からステップ別に把握するのをおすすめします。

この記事では、初心者向けとして不動産投資の始め方をご紹介します。ステップ別に基礎知識も解説しますので、ぜひご参照ください。

不動産投資の基礎知識

一般的に、投資は「利益を得るために事業へお金を使うこと」を指します。不動産投資は不労所得だと思われがちですが、ただお金を投入しただけでは不動産投資で収益をあげることは難しいでしょう。

そのため、不動産投資を始める前に基礎知識を押さえておく必要があります。

「インカムゲイン」か「キャピタルゲイン」か

不動産投資では、主に「インカムゲイン（運用益）」と「キャピタルゲイン（売却益）」の選択肢から収益をあげます。インカムゲインは賃貸物件として毎月賃料をもらうなど、中長期的な運用が前提の収益化方法です。

一方でキャピタルゲインでは、物件や土地周りの価値が高まった際、売却をして入手額との差額を利益とします。理想的な取引ができれば、短期で多額の収益をあげられるのがメリットです。

一見するとインカムゲインは安定した不労所得のようにも思えますが、かならずしも家賃収入が安定するとは限りません。場合によっては、安定した入居率を保てずに修繕費や管理費用が上回ってしまう可能性もあります。

一般的に、物件のオーナー様であれば不動産会社へ賃貸管理や販売ルートの確保を依頼できます。インカムゲインを求めて賃貸物件を運用しつつ、地価があがったタイミングで売却しキャピタルゲインをもらうなど、ハイブリッドな運用方法も可能です。

ただし、不動産投資を含むいずれの資産運用も、自己責任が伴う投資です。入居者がゼロになってしまうリスクや地価の値下がりなど、不確実な要素が残っている事実を認識することが不動産投資の始まりだといえます。

不動産投資をするメリット

ほかの資産運用に比べて、不動産投資はいくつかのメリットが存在します。代表的な不動産投資のメリットは以下のとおりです

・安定性に優れている
不動産の賃貸契約は2年間が一般的で、途中解約はごくまれです。そのため、入居者が決まればそれだけで毎月一定の収益をあげられます。

・節税対策に優れている
不動産は現金に比べて相続税への評価額がやすくなります。現金そのままよりも、不動産として相続したほうが60～80％の評価額まで引き下げられます。また、不動産で賃貸業を営めば、減価償却費など経費を計上できるのもポイント。万が一不動産運営の所得が赤字になっても、その分だけ節税効果を生み出せます。

・プロフェッショナルに丸投げできる
不動産投資の大きなメリットが、業務の多くを弊社を始めとする不動産会社へ外注できる点です。大家さんは毎月の収益確認や、各意思決定を行っていただくだけで、あとは入居者探しやサポート対応、物件管理を丸投げできます。そのため、一度入居者の安定した不動産を入手すれば、ほとんど手間をかけず毎月の安定した収益を得られるのがメリットです。

不動産投資はリスクがある？デメリットについて

不動産投資では、主に以下のデメリット・リスクが存在します。

・被災するリスク
日本は地震が多く、火災なども含めて所有している不動産が損害を受けてしまう可能性があります。

・徐々に下落する家賃
賃貸運営の不動産は、建物の年月が経つにつれて家賃も下がる傾向にあります。設備の老朽化は家賃に大きく影響を与えるため、リフォームなどの修繕が必要不可欠です。

・家賃の滞納トラブル
現在では家賃保証会社などを挟むことでリスクヘッジをとるケースも増えていますが、入居者が家賃を滞納するリスクがあります。

・空き室リスク 空き家が増えつつある昨今では、入居率100％を保つのは難しいともされています。いくつかの空き室が増えることで、月々の収益が下がってしまう可能性があります。

・入居者による事故
不動産投資では、入居者同士のトラブルだけでなく、所有物件を巻き込んだトラブルに見舞われる可能性もあります。そのため近年では、事件・事故に特化した不動産向けの保険が登場しています。

基本的に、資産運用とおなじく防げないリスクが存在するのも事実です。一方で、不動産投資は管理等をほとんど外注できるため、一度成功した物件をつかめば中長期的に安定した収益をあげられるメリットがあります。

初心者向け｜不動産投資の始め方

不動産投資を始めるときは、主に5つのステップを踏んですこしずつ準備するのをおすすめします。具体的な投資の始め方は以下のとおりです。

目標を定める

不動産投資をスタートする前に、どこをゴールにするか目標を定めておきましょう。具体的な目標では、以下のようなものがあげられます。

• ・月々の収益を◯◯万円増やして生活を豊かにしたい
• ・不動産物件を所有して子どもに相続させたい

たとえば、収益増加を目的として初心者の方が不動産投資を始める場合は、賃貸経営をベースに購入すべき不動産を選定する必要があります。一方で相続税の節税などであれば、また別の不動産へ投資する選択肢もあります。

目標によって投資すべき不動産が異なるため、投資の勉強などを始める前に必ず可視化しておきましょう。

投資の勉強を先に行う

不動産投資は自己責任の伴うリスクある選択です。初心者の方が不動産投資を始めてトラブルに巻き込まれてしまう前に、不動産投資をしっかりと勉強しておく必要があります。

また、不動産投資では専門用語が飛び交うほか、ローンの申し込みや審査、収支計算などさまざまな取り組みが必要です。不動産投資を始める資金が手元にあるからといって、すぐに行動を起こすのは避けるのをおすすめします。

土地や物件をエリア単位で探す

不動産の投資先を探すときは、土地や物件をエリア単位で探すのをおすすめします。たとえば、何らかの施設を誘致して地域ベースで成長が見込まれる地域や、再開発・公共事業といったプロジェクトで地価があがる場合は投資した不動産の価値が上がる可能性が高くなっています。

ほかにも、防災マップなどで自然災害発生時に巻き込まれる範囲をチェックしておくと、土地の価値を見極めやすくなります。防災マップは各都道府県や市区町村で公開されているため、しっかりチェックしておきましょう。

また、周辺設備などの充実度も不動産投資では重要な要素です。周辺設備が充実していればその分家賃を高めても入居者が集まりやすいため、安定した賃貸経営を実現しやすくなります。

可能ならローン審査を受ける

不動産投資では、手元の資金だけですべてを行うケースはそこまで多くはありません。人によるものの、ローン審査などを受けて自己資金負担額を減らす手法が多くなっています。

そのため、ローンの審査に必要な書類の用意はもちろん、ローン返済額を計算して入居率が何％以上で利益を得られるのか、おおまかな金額等を金融機関へ相談しておきましょう。

管理方法を選ぶ

不動産投資では、管理方法をしっかり選ぶ必要があります。不動産投資で「賃貸経営」「物件売買」をお考えの場合は、弊社を始めとする不動産会社へご相談いただくのもポイントです。

魅力的な物件として入居者を集めるには、適切な広告運用やユーザーの集客力が求められます。不動産会社へご相談いただければ、物件の紹介や売買、賃貸契約や保守管理などの代行が可能です。

その結果、自身の手で行うべき作業を最小限に減らせるため、月々の手間を減らし家賃の安定した収入を得やすくなります。

初心者が不動産投資に迷ったらプロへおまかせ！

近年ではさまざまな資産への分散が人気を集めており、不動産投資も主流な方法のひとつです。長期にわたって安定した収入を得やすく、管理などをアウトソーシングすれば、余計な手間を最小限に押さえられるメリットがあります。

とはいえ、事前知識を集めないまま不動産投資を始めてしまうと、不動産あるあるのトラブルに巻き込まれてしまったり、賃貸経営の手順で不明点が出てきたりと頭を悩ませてしまう可能性も。

そのようなときは、ぜひ弊社スタッフまでご相談ください。不動産運用のプロが、「初めての不動産投資」を徹底的にサポートいたします。弊社が積み重ねてきた不動産運用のノウハウをもとにご相談もお受けしておりますので、ぜひお気軽にお声がけください。